FAQ
Dove trovare tutte le informazioni relative all’acquisto di case alle aste giudiziarie
- La stampa: quotidiani, riviste specializzate.
- Uffici immobiliari: associazioni notarili, istituto vendite giudiziarie.
- Siti internet specializzati: gli immobili acquistabili all’asta sono pubblicati, come previsto dall’art. 490c.p.c., in appositi siti web almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data all’incanto.
Come poter visitare l’immobile che vorrei comprare tramite asta giudiziaria
La facoltà di poter visionare un immobile prima dell’esecuzione giudiziaria è definita secondo l’art. 560 co.6:”Il giudice, con l’ordinanza di cui al primo comma, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi perché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni di vendita”. Il “custode” quindi ha l’autorità di poter far visitare i cespiti in ogni loro aspetto e presentare la relativa documentazione (ordinanza, perizia e, se presente, planimetria) agli aspiranti acquirenti.
Come partecipare alla vendita
Le modalità con le quali poter partecipare alla vendita senza incanto variano in base all’ufficio nel quale verrà effettuata, che possono essere presso sede di un commercialista, studio legale, tribunale e quant’altri.
Per maggiori informazioni contattateci a info@astaimmobiliare.eu
Ricorda che:
L’esecutato può presentarsi ma non partecipare o fare offerte;
Si possono fare offerte tramite un procuratore legale;
A patto che il Giudice dell’Esecuzione ordini l’incanto e siano passati 120 giorni dalla presentazione dell’offerta, questa è irrevocabile.
Con questo si può dire che l’offerta non è efficace:
- Se viene ricevuta dal Giudice dell’Esecuzione oltre il termine stabilito in ordinanza di vendita
- Se è inferiore al prezzo indicato
- Se non accompagnata da cauzione
I tempi obbligatori necessari per partecipare all’asta.
L’ordinanza è il documento con cui il Giudice dell’Esecuzione impone direttive ai soggetti che hanno diverse mansioni in ogni fase esecutiva e comunica le indicazioni sulle modalità di partecipazione.
Un’ordinanza-tipo sarà composta da:
- Dati identificativi della procedura.
- Delega al Notaio o altro professionista (laddove è presente).
- Avviso di vendita dove vengo indicati: la data entro cui presentare le offerte, il prezzo base, istituto bancario e numero di libretto (es. postale) dove effettuare il versamento.
- Data e ora della vendita senza incanto.
Al momento dell’ultimo passaggio il Giudice, o il delegato, all’udienza apre le buste alla presenza dei partecipanti ed esamina le offerte, procedendo quindi:
Se in presenza di un’unica offerta, e quest’ultima supera un quinto del prezzo base, viene senz’altro accolta, di conseguenza quest’ultimo si aggiudica l’asta; se inferiore al prezzo base maggiorato di un quinto si procederà comunque all’aggiudicazione oppure, se il creditore non sarà d’accordo, verrà ri-proposto all’incanto; se pervengono più offerte, si procederà ad una gara di chi ha la possibilità di offrire di più con la vincita in favore del maggior offerente, anche in caso di mancanza di adesione alla gara.
A gara vinta e quindi ad aggiudicazione avvenuta, si è una sorta di aggiudicatario provvisorio e si dovrà: depositare entro tot giorni dall’aggiudicazione definitiva la differenza di prezzo detratto dall’importo già versato come cauzione e le spese per il trasferimento (che sarà comunicato in tempo utile); depositare in cancelleria entro lo stesso termine la ricevuta dell’avvenuto versamento a saldo; dichiarare la residenza o domicilio nel comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto all’asta;
in mancanza le notificazioni e gli avvisi possono essere fatti presso la cancelleria del giudice stesso; entro tre giorni qualora si è stati rappresentati da un procuratore legale è necessario che quest’ultimo dichiari in Cancelleria il nome della persona per la quale si è fatto nominare: se in mancanza il procuratore in via definitiva si aggiudicherà il bene.
Differenza tra aggiudicatario provvisorio e aggiudicatario definitivo?
Solo per le vendite con incanto, è possibile che siano fatte ulteriori nuove offerte d’acquisto, entro i dieci giorni successivi all’aggiudicazione, purché siano superiori di 1/5 al prezzo con cui il soggetto si è aggiudicato l’asta.
Le modalità per presentarle sono le stesse riportate sopra con la differenza che la cauzione deve essere uguale al doppio della somma versata per la gara precedente
Possono partecipare:
- I nuovi offerenti.
- L’aggiudicatario provvisorio.
- Gli offerenti alla precedente gara (purché abbiano integrato la cauzione).
Che fine fa la cauzione?
Se non ci si aggiudica l’immobile, la cauzione verrà restituita all’interessato che non si è aggiudicato il bene alla momento stesso della conclusione dell’asta.
Provvedimenti se non verso il prezzo dell’immobile nei termini e nei modi stabiliti dal Giudice.
L’aggiudicatario perde la cauzione a titolo di multa e il Giudice dichiara l’annullamento dell’Esecuzione a favore di quest’ultimo. Il bene viene riproposto all’incanto e se il prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore a quello della gara/incanto precedente sei tenuto a pagare la differenza.
Quando l’aggiudicatario diverrà definitivamente proprietario dell’immobile.
Il decreto di trasferimento è l’atto che ti mette in possesso del bene, il Giudice dell’esecuzione trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ordinando contestualmente
che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e ipoteche.
Con questo decreto del Giudice, al debitore o al custode viene ordinato(atto di ingiunzione) di lasciare libero l’immobile.
Costi previsti oltre al prezzo di aggiudicazione?
Circa le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, si deve tenere conto che l’acquirente compra l’immobile libero da gravame e pertanto i costi relativi alla cancellazione dei gravami stessi sono a carico della procedura.
Come in tutte le compravendite immobiliari, l’acquisto di un immobile nelle vendite giudiziarie è soggetto, alle imposte indirette (imposta sul valore aggiunto o imposta di registro, imposte ipotecarie e imposte catastali) che si applicano in maniera proporzionale sul valore dell’immobile con l’applicazione dei benefici per la prima casa se l’acquirente è nelle condizioni richieste dalla legge.
Se il cespite è parte di condominio e nell’ipotesi in cui il debitore non abbia pagato le relative spese condominiali, quelle dell’anno in corso e del precedente sono imputabili all’acquirente.